新西兰海外投资法修正案放宽条件 外国人也可买房

2018-06-19 08:54    滑稽

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据新西兰《中文先驱报》微信公众号消息,被称为“外国人购房禁令”的《海外投资法修正案》在去年12月闪电通过一读,之后就面临来自新西兰各界的批评声浪。高达九成的意见书都表示:法律结果会恰得其反,封杀外国投资后新西兰的住房开发将难以为继,政府建房计划将无法兑现。

巨大的压力不但推迟了意见征集流程,也让专责委员会的审议报告跳票难产。今天(6月19日)专责委员会终于公布了《海外投资法修正案》审议报告,对部分条款做出重大让步和修改,不过这依然是一部工党政府旨在阻止外国人购买新西兰住房的法律提案。

被大幅放宽的标准

根据审议报告,专责委员会建议:

大型住房开发项目,允许预售给外国人,但外国买家比例不能超过60%;在施工完成后,外国人无需立即强制出售,前提是不在购置的单位中居住。

大型住房开发项目,如果外国人购买是为了出租或“以租代售”方式出售,在施工完成后,免除立即强制出售的义务。

放宽居民限制,除新西兰公民外,新西兰常规居民(Ordinary Resident)购买土地或住房也无需经过海外投资办公室(OIO)审查。

买家需证明自己符合新西兰居民标准,否则将被视为外国人。也就是说举证责任归属买家而不是律师。

允许外国人投资大型酒店业开发项目,只要他们以回购的方式将房间租赁给酒店。

外资控股超过25%的本地电信、天然气和电力公司在购买土地上获得豁免,无需经过海外投资办公室审查。

根据财政部副部长David Parker的说法,法案预计在下个月通过二读,然后按照流程正式成为法律。

谁才是“外国投资者”?

对于华人移民来说,最关心的就是对“外国投资者”的定义了。按照原来的法律,所有新西兰公民和居民都不属于外国投资者;在此前的外国投资者买房统计中,持工签、学签在新西兰买房的人士都不被认为是外国投资者。

而在去年年底公布的第一版草案中,只有新西兰公民(Citizen)和常规居民(Ordinary Resident)不属于外国投资者。最新的报告中,这一点仍然没有变化,有变化的是对于常规居民(Ordinary Resident)的定义。

报告原文是这样说的:

要在新西兰投资敏感土地(包括居住土地)的外国人,必须:

第一,拥有居留签证residence class visa(而非永久居留签证);

第二,过去12个月居住在新西兰,这意味着过去12个月必须符合移民局有关居住的定义;

第三,是新西兰的税务居民;

第四,过去12个月在新西兰的时间超过183天(不足全天的按照全天计算)。

以上四点缺一不可。以后只有两种人——新西兰公民和常规居民可以随意买房、炒房(当然,必须交税),其他所有人都属于外国投资者,购买居民住房必须向外国投资办公室申请。即使获批也会附带一些强制性要求。

反对党:“糟糕的立法案例”

在专责委员会报告最后,国家党和行动党的专责委员会成员还出具了一份少数派报告,称法案尽管做出重大修改,但依然没有改变它是“一个糟糕立法案例”的事实。“我们反对该法案,理由是这将给新西兰住房建设带来严重负面影响,而现在我们恰恰需要建设住房。它还会妨碍新西兰企业获得外国投资。”

反对党还指责《修正案》修改稿在设置豁免情形上的任意性:比如公用事业单位获得了OIO豁免,为什么养老村的开发商没有?至于禁止外国人在他们通过楼花方式购买的公寓中居住,被猛烈抨击为“无法执行和不可能实现的”。

根据新的《修正案》,外国人在新西兰的公寓开发中将扮演越来越重要的角色。预售是新西兰大型公寓项目融资的重要途径,根据最初的草案,外国人在公寓建成后需要立即强制性出售,这被认为会严重打压公寓市场的价格;而外国投资者一旦清楚知道自己无法拥有对公寓建成后的所有权,肯定一开始就不会投资该项目。因此新的《修正案》相当于是保障了外国人未来在新西兰持有公寓资产的权利。

但是用经济学家Shamubeel Eaqub的说法,当前立法很可能是在解决一个根本不存在的问题,即外国人通过从新西兰人手中购买住房抬高了新西兰的房价。他说决定新西兰房价的根本因素是住房供应。

但专责委员会主席Michael Wood引用统计局最新数字,称遏制外国房产所有权是有必要的。他说在奥克兰的房产交易中有7.3%是外国买家,而在中心地区接近19%。

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