联姻住房租赁专业运营机构 建行发起20亿元ABS并购基金

2018-03-13 14:45    滑稽

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商业银行

开始联姻住房租赁专业运营机构。

3月12日,建设银行

与新派公寓发起设立基于资产证券化(简称ABS)的不动产并购基金,初期规模20亿元,后期将根据收购需求扩大规模。该基金正在发起成立过程中,采取分层设计,优先级与劣后级份额均为50%,建设银行

为唯一的优先级投资人。将收购一线、二线核心城市的存量资产或是开发商合作定制长租公寓的物业。

中国房地产

市场经历限购、限贷、限价、限售、限商等行政性调控后,迎来了市场与保障双轨制、租购并举的住房供应体系。2018年政府工作报告指出,将加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让广大人民群众早日实现安居宜居。

首期规模20亿元

该不动产并购基金设立于深圳前海,优先级与劣后级比例均为50%,建行为基金发起人、优先级投资人,参与重大项目决策并提供金融创新支持;劣后及投资人包括曾参与新派公寓类REITs劣后投资的凯银投资、渤海证券和渤海汇金。

收购标的将集中在一线、二线核心城市的存量资产或是开发商合作定制长租公寓的物业;资产统一由新派公寓进行产品设计及运营;专项基金由赛富投资基金,新派公寓以及权益投资人组成管理人。

建设银行相关负责人透露,目前,专项并购基金的框架已经搭建好,但还在发起成立过程中,因此基金的利率

未确定。

“未来会与更多住房租赁专业运营机构合作。”建行相关人士表示,银行的优势是风险识别能力和资金组织者;新派公寓等发挥REITs专业运营的优势。

新派公寓CEO王戈宏表示,看好中国公募REITs(即“房地产信托投资基金”)的未来,但资产证券化需要有规模化的资产包,资产包的前期收购需要低成本的大规模资金支持,这是未来做大REITs的关键。

虽然业内对中国版REITs呼声甚高,但一直难以真正落地。各机构在银行间市场、交易所市场发行“类REITs”产品探索市场。不完全统计,截至2018年2月,总计有30单类REITs产品推出,发行规模超过650亿元,其中2017年发行数量超过半数。

如2017年12月,建行宣布与招商蛇口

(001979.SZ)在银行间市场注册首单银行间市场长租公寓ABN——200亿元“飞驰-建融招商住房租赁资产支持票据”;2017年10月,保利地产

注册首单央企租赁住房类REITs——首期50亿元的“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”。

王戈宏表示,该并购基金首期规模20亿元,计划接下来连续发行。作为基金管理人,已经形成了通过私募基金完成收楼、运营、REITs上市、退出等闭环。REITs市场中,劣后资金最难谈判,投资人主要是被动持有,能够主动持有、3-5年不拿回报的案例很少。目前,PE/VC等机构已经开始介入资产证券化。

“现在开发商拿地靠地价和持有率。同样地价下,拼的是持有率,有的开发商100%持有,作为上市公司,体现业绩,销售可以分红,但租金不可以。三年后的业绩怎么办?”王戈宏表示,因此推出公募REITs即将到来。

银行联姻专业运营机构

该并购基金是银行首次联手住房租赁专业运营机构,开发住房租赁市场。

这也是银行将资金前置,进入开发的最前端和资产证券化的全链条。一个参考案例是,美国REITs的杠杆比率高达60%-80%,底层资产是楼房,银行愿意支持前中后端。

建行相关人士表示,该并购基金面对行业周期、商业模式、证券化速度等风险,已经进行了风险评估,设计好商业模式。在风险缓释措施上,收购资产打折、安全边际的安排已经有考虑。

此前已有多家银行关注住房租赁市场,建行也在住房租赁上先行发力。2017年,建行进军其中,创建“CCB建融家园”长租社区,推出首个个人住房租赁贷款产品“按居贷”,发行银行间首单长租住房租赁ABN,开展“长租普惠计划”等。

建行深圳分行相关人士表示,该行已经上线6000多套房源,储备4000多套。“我们要发现真正做住房租赁运营的人,既落实国家‘房住不炒’的政策,又要解决市场痛点。在选择住房租赁专业运营商上,(标的)资产价值、主体信用都要考虑,有没有专业运营能力和专业资质,然后再看项目本身。因为住房租赁比开发项目卖房子更难,看的是长期运营,对运营能力的要求强于对市场的判断。”

深圳建行相关负责人也表示,建行表面上是做一个基金产品,但实质上是支持探索专业化运营的租赁机构。新派公寓用4年时间走通了资产从并购到持有,透过REITs实现资产增值以及投资收益的实现。这种模式的探索成功为存量资产以及开发商自持物业的未来提供了一个很好的借鉴。

从住房租赁的角度,目前地产业内流行的是“二房东”整租模式,运营方以较长期限租下住宅公寓、厂房、酒店等,进行改造后分散单租,从中间赚取差价。“二房东模式的红利逐渐消失了。”王戈宏表示,二房东模式是重资产模式,目前租赁法规不健全,业主变化对承租人实际上缺乏保护。“租售并举”之下,需要有法规保护承租人。

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