张平:340亿砸向万达 王健林为何要告别商业地产开发

2018-02-01 07:34  中财网  钱多多

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1月29日,由腾讯作为主发起方,联合苏宁、京东、融创与万达商业在北京签订战略投资协议,计划投资约340亿元人民币,收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。

根据上述以腾讯、苏宁、京东、融创等战略投资方金额测算,万达商业的估值约为2429亿元。基本上与碧桂园市值3456亿港元相当。

而作为万达集团旗下核心企业,万达商业的主营业务是搭建线下消费平台为目的的商业地产投资、运营管理。

截至2017年底,万达商业持有已开业商业面积3151万平方米,在中国开业万达广场235个,年客流量31.9亿人次。

截至目前,万达集团持有万达商业43.712%股份,王健林直接持有万达商业6.24%股份,王健林为万达商业实际控制人。

同时,退市投资人持有万达商业14.273%的股份,腾讯等各方的入局也意味着万达商业从H股私有化退市时引入的投资人将悉数撤退。

不过,最近坊间传出,王健林又是变买重资产,又是资金紧张的消息,而这次腾讯、苏宁、京东、融创这四大商界巨头,总共出资340亿,来收购万达商业14%的股权,究竟是想雪中送炭救助王健林呢?还是他们本来就看到了收购万达商业股仅有着不为人知的秘密呢?

一方面,按照340亿占比14%的股份来看,万达商业的估值约为2429亿元,按照万达商业持有的3151万平方米物业计算,每平方米物业价值仅为7707元,这显然是极为有吸引力的估值水平。这就说明王健林甩卖的万达商业股份价格还是很吸引人的。

另一方面,无论是腾讯和京东,还是苏宁,购买万达商业股权并不仅是想做一个财务投资者。

在新零售业态发展如火如荼的今天,都对线下商铺资源有较强烈的需求,而万达商业正好能够满足这种需求。

对苏宁来说,张近东提出来要在2018年开8000家店,入股万达商业可能有利于进一步加强与万达的合作,快速实现开店目标;

对腾讯而言,双方可能将在会员导入、金融服务、仓储物流、物资采购等多方面展开一系列大数据合作;

对京东而言,也有利于其线下店铺的开拓,在其与阿里的新零售业态的争夺战中,找到新的助力点,获得更多的线下商铺的资源。

据悉,在引入新一批战略投资者后,万达商业将更名为万达商管集团,1至2年内消化房地产业务,万达商管今后不再进行房地产开发,成为纯粹的商业管理运营企业。

那么,万达的王健林究竟在盘算些什么叫呢?

首先,王健林希望尽快达到降低负债率,迅速达到“轻资产”的“小目标”。

过去万达商业地产的负债率居高不下,导致了各大国际评级机构下调了万达地产的信用评级。为此,王健林在去年以638亿元世纪并购案,将旗下的13个万达文旅城卖给了融创、77个酒店卖给了富力,而万达在拿到了出售商业地产的资金后,第一时间就是要偿还之前在海内外欠下的有息债务。

未来万达新的商管集团,不再做国内商业地产开发。只会与当地开发商合作,由开发商出钱拿地,再由万达商管负责该地块的商业地产建设和物业管理。

届时,王健林不仅可以转嫁商业地块的投资风险,又可以逐步降低整个万达集团的负债率,以期获得更好的投资回报率。

再者,现如今,万达商业回归A股计划中最大的不确定性就是“定性”。

如果监管部门将万达商业定为商业地产企业,那么万达商业在A股上市的机会渺茫,但如果万达商业引入战略投资者,完成由万达商业地产开发向万达商管转变。那么,王健林的万达商管上市的可能性还是有的`。

最后,通过重新定位的万达商管集团将利用腾讯、苏宁、京东海量线上流量和本身巨大线下商业资源开展多方面合作,共同打造线上线下融合的中国“新消费”商业模式,实现实体商业与互联网企业的双赢。

随着新一轮340亿收购资金砸向万达商业,王健林的商业地产开发业务将会逐步终结,取而代之的是线上线下齐头并进的商业零售的新业态。

对于以苏宁为代表的各收购方来说,万达商业的全国性网点魅力巨大,有利于其更好的快速布局线下新零售。

而对于王健林来说,通过股权收购能进一步降低负债率,轻资产运营。并且可以通过业务转型,大幅提升万达商管在A股上市的可能性。(平.说.财.经)

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