万科被嘲没逻辑! 租赁房要求一次付清10年租金180万 吓到了吗?

2018-04-17 03:03  中财网  钱多多

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自租售并举、租售同权面世后,很多人都希望能够这项政策能够降低房价和房租,让自己生活的轻松些。

理想是美好丰满的,可是现实却往往那么骨感。

等了一年多,租客们终于盼来了万科的自持租赁房项目——万科翡翠书院将启动预租,然而,这个租金,把网友们吓得不轻啊,一次性付清10年,租金180万,这样的房子你会考虑长租吗?

租赁房要求一次付清10年租金180万

近日,万科再次掀起了租赁市场的热潮。

位于北京海淀永丰产业园北侧首批企业自持租赁房项目之一——万科翡翠书院即将启动预租。这意味着一直备受关注的“长租公寓”正式落地。

本来是一件好事,但是相信很多人看到租金价格后,心又会变得拔凉拔凉的。

据了解,目前该项目的户型主要分为两类:占70%的一类是月租金1.5万至1.8万90平方米三居室,另一类是月租金3万至4万的180平方米以上复式四居室。

按配租规定,租户需要一次性付清首个租期 (十年)的全部租金。如果租一套90平方米三居室,按照1.5万元的月租金计算,十年全部租金将达到180万;如果租一套180平方米的四居室,按照3万元的月租金计算,十年全部租金也将达到360万。

没错,这是租金,不是房子总价。

租金这么高,面向的是哪类租户呢?对此,北京万科相关负责人介绍,该项目主要是面向中关村及周边地区科技人才的高品质改善家庭租赁社区,如果一次性承租10年,可以为租户“锁定”租金,10年间租金不变,保证租房生活的稳定。

有网友表示,“能付的起这租金的人都能买房了,神逻辑。”

配套方面,周边近2公里为16号线永丰站,京新高速、京藏高速路,以及三横两纵的五条城市路线;与其一路之隔的,还有正在建设的海淀绿心公园。同时,该项目自身配建1.4万平方米自持商业。

这次能贷款租房?

为何租金明显高于传统租房产品?

对此,万科方面解释,当年两宗地的拿地成本高达109亿元,加上建安、装修及后续运营维护成本,使租金明显高于普通产品。

再者,因为打造的长租产品,万科在产品的打造上也是宣称高端,按照住宅的“翡翠系”标准所打造,“所有房源将按叠墅精装修标准交房,同时配备中央空调、新风系统、全屋净水系统和智能家居产品。对比来看,品质、标准并不输叠墅产品。”

而对于一次性付清租金的压力,北京万科相关负责人表示,“正在与多家银行洽谈租房贷款事宜,未来租户有望通过金融方案来支付租金。”

对此,房产专家、微博大V“北京大土豆”表示,万科翡翠书院这个项目,值得再挖一挖。这个项目我觉得具有划时代的意义,它一方面开启了租房的金融化模式。去年的时候贷款租房还像是一个天方夜谭,今天这个项目直接将这个‘天马行空’的想法落地了。接下来,北京建行也会推出房屋银行产品,租户租二手房也可以贷款了,这进一步增强房屋租赁的金融属性。

另外一方面,它对未来的租赁市场的价值也提供了重要的参考依据,因为是10年趸交,房租10年内不涨,所以这个项目的定价非常值得研究。现在距离这个项目不远、位置更好的次新房百旺府,130多平方米精装修,一个月租金8k,这次万科的项目90平方米就1w5的租金。我觉得万科的定价应该是仔细测算过的,不会是瞎定价,未来5-10年后的租金,应该会达到一个比较夸张的程度,谨慎估计,会是现在的2-3倍。另外,万科定这个价,其实也是微利,拿地价实在太高了。我听说这个项目本来打算定价是90平方米租2w的,被摁下来了。

租房贷款,这是一个很好的金融创新,在买个IPhone都可以贷款的年代,为什么租房不能贷款?万科带头杀入这片万亿级别市场的蓝海,房屋租赁市场一定会迎来翻天覆地的变化。房住不炒的美好时代,即将来临!

专家:从长期租赁的角度看租金不贵

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从此类项目来说,单纯从一年租赁的角度看,租金是比较贵的。但是从长期租赁的角度看,其实租金是不贵的,再考虑海淀等市区的因素、新房项目租赁等更是可以理解的。换而言之,因为长期租赁中租金相对是稳定的,所以类似定价会考虑到未来物价上涨等因素。换而言之,从租金的分布看,当期看偏贵,中后期看其实是便宜的。

严跃进指出,从此类项目来说,单纯总的租金成本肯定是很高的,但是长期租赁方面的租金贷款业务介入以后,实际上成本是可以分散的。未来的问题在于,此类房子不仅是提供一个给类似科技人员一个居所,而是需要在租售同权的地方做各类创新,比如说租房以后的积分落户提供各类配套等。这样租赁项目的意义就会比较大,也有助于租赁产品的推广,市场的批评声会减少,认可和理解的心态会增加。

对于10年期的概念来说,实际上确实是不能覆盖成本的。所以从这个角度看,真正要回本的可能要等第二个10年的租赁期,这样才可以考虑成本的回笼和收益的提高。

从资金回笼的角度看,显然是不划算的,或者说房屋销售回笼资金效果更好。所以在这种情况下,类似企业如果前期租赁效果好,那么积极进行租金证券化等也是有必要的。通过把后续潜在的租金都进行贴现,那么就可以一次性回笼资金,这样就可以填补成本。

机制还需系统性长远考量

北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池强调,目前首批企业自持租赁房高调亮相,是否符合市场需要还有待验证。目前来看,房租较高,适合中高档收入人群;一次性支付10年租金的负担仍然较重,一方面需要贷款支持,尤其是住房公积金贷款支持;另一方面与传统的押一付三方式比较,人们从观念上有一个适应的过程。另外,是否能提供教育等均等化公共服务也是租户非常关心的问题。

在今年的北京两会上,北京市住建委负责人曾披露,截至2017年底,北京已推出27个企业自持租赁房项目,自持面积约143万平方米,2018年将力争全面开工,尽早竣工使用。这些项目分布在不同区、不同地段,所针对的承租人群也不同,租金上也会依据各自条件起伏变化,但长期和稳定出租是共同特征。

而对于企业自持租赁房,华远集团原董事长任志强曾表示,国际上成熟的大都市、发达城市的租赁市场,占比大致在40%~50%之间,但它绝不是一个国家标准住房政策,因为一些小的城市根本不需要租赁市场。

相比于美、英、法等国家,中国租房占比小。平均来看,中国租房人口户数比大概在21%左右,美国和英国都在35%左右,法国则达到39%。纽约的租赁市场占到50%,北京的租赁市场目前大约占20%,还大有潜力。

所以,在租赁住房政策问题上,不应该一刀切,而要根据城市人口容量和发展特征来决定。

我的一个基本判断是,未来中国的租赁人口占比大约三分之一左右,就是城市里面大概有三分之一的户数通过租房解决居住问题,三分之二通过自有住房解决居住问题。

但每个城市的租赁市场占比不一样。一线城市大约40%~50%,二线城市大约20%~30%就够了,三线城市有5%~10%就够了,再到下面几乎就不需要了。

租赁房的量化比例,全国并不需要统一。各地可根据城市化进程制定精准政策投放和管理,政策可以留有适当冗余调整空间。

任志强指出,无论是在农村集体土地建设租赁房,还是房地产开发企业竞拍城市国有土地建房只租不售,也只是目前住房政策的一个补充,只能在大城市或人口净流入特殊城市解决部分人的居住问题,而不是问题的全部。

任志强认为,企业通过竞拍方式获得城市国有土地建房仅用于出租的做法不可持续。若不引入金融和税收支持,从长远看,有可能执行不下去。

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